David Kallery übernimmt das Ruder bei Pacaso

David Kallery, ein Porträt aus der gehobenen Hotellerie

Der für luxuriöse Zweitwohnungen befindet sich im Wandel. An der Schnittstelle von prestigeträchtigen Immobilien, Technologie und Dienstleistungen, die von der gehobenen Hotellerie inspiriert sind, will Pacaso nun einen neuen Schritt in seiner internationalen Entwicklung gehen.

Am 9. September 2025gab das amerikanische Unternehmen die Ernennung von David S. Kallery zum Präsidenten. Seine Rolle geht weit über das operative Tagesgeschäft hinaus: Er ist verantwortlich für die Markteintrittsstrategie, das operative Geschäft, die internationale Entwicklung und die Verbesserung des Kundenerlebnisses.

Diese Ernennung erfolgt zu einem Zeitpunkt, an dem die Teilhaberschaft an Zweitwohnungen als Alternative zwischen dem traditionellen Kauf eines Ferienhauses, der saisonalen Vermietung und bestimmten Modellen von Serviced Apartments zu etablieren versucht.

Die Wahl von David Kallery ist nicht unerheblich. Pacaso rekrutiert weniger einen Manager aus dem traditionellen Immobiliensektor als vielmehr einen Spezialisten fürGastgewerbe, Premium-Dienstleistungen und Geschäftsmodelle, die auf einer langjährigen Kundenbeziehung basieren.

Vor seinem Wechsel zu Pacaso war David Kallery Präsident und Chief Operating Officer von Inspirato, einer Plattform, die sich auf Luxusreisen und -residenzen spezialisiert hat. Dort leitete er über ein Jahrzehnt lang die Geschäftstätigkeit und das Wachstum und war gleichzeitig Mitglied des Aufsichtsrats.

Seine Karriere umfasst auch Führungspositionen bei Exclusive Resorts, insbesondere als COO und Senior Vice President für Vertrieb und Marketing. Zuvor war er bei Visa im Produkt- und Betriebsbereich tätig, nachdem er rund fünfzehn Jahre bei UPS in verschiedenen operativen und strategischen Funktionen gearbeitet hatte.

Mit anderen Worten bringt Pacaso für seine Präsidentschaft ein Profil mit, das es gewohnt ist, drei Dimensionen zu managen, die im modernen Luxus unerlässlich geworden sind: Kundenerlebnis, Betriebsabläufe und großflächige Implementierung.

Dies ist besonders relevant für ein Unternehmen, das nicht nur Quadratmeter verkauft, sondern auch eine Art der Nutzung eines Zweitwohnsitzes vermarktet.

Pacaso, viel mehr als nur eine Immobilienplattform

Pacaso versteht sich als Technologie-Marktplatz, der die gemeinschaftliche Nutzung von Luxusferienhäusern. Die Idee ist auf den ersten Blick einfach: Mehrere Personen sollen Anteile an derselben Immobilie besitzen können, anstatt den gesamten Kaufpreis und die Betriebskosten einzeln zu tragen.

Laut den aktuellen Unterlagen von Pacaso kann eine Immobilie zwei bis acht Eigentümern gehören . Einige Immobilien werden als Anteile vermarktet, die 1/8 der Immobilie repräsentieren .

Das Prinzip steht in direktem Zusammenhang mit der Entwicklung, die in unserem Bericht über Bruchteilseigentum an Luxusimmobilien.

Für den Kunden geht es beim Wertversprechen jedoch nicht einfach darum, den Preis eines Hauses durch acht zu teilen.

Pacaso fügt eine Ebene professionellen Managements :

• Auswahl und Vorbereitung der Immobilie;
• Möbel und Inneneinrichtung;
• Organisation der Besetzung;
• Instandhaltung des Grundstücks;
• Verwaltung verschiedener Ausgaben;
• digitale Buchungstools;
• Unterstützung für Eigentümer;
• Organisation des Wiederverkaufs von Aktien.

Die Plattform zeigt beispielsweise an, dass Eigentümer über ein System verfügen, mit dem sie ihre Aufenthalte im Voraus planen können, und dass ein Inhaber eines 1/8-Anteils mehrere zukünftige Reservierungen gleichzeitig halten kann.

Die digitale Technologie wird somit zum Werkzeug, das einen sehr traditionellen physischen Vermögenswert organisiert: das Ferienhaus.

Ein Erlebnis, das dem von Luxushotels ähnelt

Hierin liegt vermutlich ein Teil des Reizes dieses Modells. Im traditionellen Immobiliengeschäft markiert der Kauf oft das Ende der Geschäftsbeziehung. Bei Luxushotels ist es fast umgekehrt: Alles beginnt erst in dem Moment, in dem der Gast das Haus betritt.

Pacaso möchte diese beiden Welten verbinden. Ein hochwertiges Zweitwohnsitz muss bei Ankunft makellos sein. Die Instandhaltung muss im Voraus geplant werden. Bettwäsche, Dekoration, Ausstattung, Sauberkeit, Temperatur und Serviceverfügbarkeit müssen durchgängig hohen Standards entsprechen.

Diese Transformation ist Teil eines umfassenderen Wandels hin zu neuen Standards im Premium-Immobilienmarkt. In diesem Markt genügt eine prestigeträchtige Adresse nicht mehr. Käufer erwarten zudem Benutzerfreundlichkeit, Concierge-Service, diskrete Technologie, Instandhaltung und Servicequalität.

Der Eigentümer möchte eine Villa in Marbella, eine Wohnung in London oder ein Haus an einem Badeort genießen, ohne unbedingt selbst zum technischen Verwalter der Immobilie werden zu müssen.

Diese Logik ist in der Welt der Luxushotellerie wohlbekannt: Je weniger der Kunde die betriebliche Komplexität bemerkt, desto besser das Erlebnis.

Warum ist die Ernennung von David Kallery strategisch?

Die Pressemitteilung von Pacaso unterstreicht diese doppelte Mission: beschleunigtes Wachstum bei gleichzeitiger Steigerung der Kundenzufriedenheit. Austin Allison, Mitgründer und CEO von Pacaso, hebt David Kallerys Erfahrung im Aufbau leistungsstarker Teams und in der Führung komplexer internationaler Organisationen hervor. Priorität hat daher weniger die Neuerfindung des Konzepts als vielmehr dessen erfolgreiche Skalierung. Für Pacaso umfasst dies mehrere Initiativen.

Beschleunigen Sie den Markteintritt

Eine Luxusmarke lässt sich nicht wie ein SaaS-Produkt vermarkten. Jedes Reiseziel hat sein eigenes Agentennetzwerk, seine eigenen Transaktionsgewohnheiten, seine eigene Saisonalität, seine eigene Kundschaft und seine eigenen Codes.

Markteintrittsstrategien daher trotz einer globalen Technologieplattform sehr lokal bleiben.

Das Nutzererlebnis standardisieren, ohne die Eigenschaften zu standardisieren

Die Herausforderung ist subtil.

Ein Wohnsitz in London sollte nicht dasselbe Gefühl vermitteln wie eine Villa am Mittelmeer. Ebenso wenig sollte eine Immobilie in Aspen denselben Zwecken dienen wie ein Haus am Meer.

Technologie, Kundenservice und Prozesse lassen sich standardisieren. Der Charakter des Produktsmuss jedoch weiterhin seinem Zweck verpflichtet bleiben.

Genau das unterscheidet Luxus von einer bloßen Industrialisierung des Dienstleistungssektors.

Aufbau einer mehrjährigen Eigentümerbeziehung

Pacaso wickelt nicht nur eine Immobilientransaktion ab. Die Plattform bleibt während der gesamten Haltedauer involviert.

Diese Dimension rückt die Wirtschaft des Unternehmens noch näher an die Welt derPremium-Hotellerie, der privaten Clubs und der Mitgliedschaftsmodelle heran, bei denen Loyalität eine zentrale Rolle spielt.

Zweitwohnungen: ein beträchtlicher Markt

Das Potenzial ist weitaus größer als im Fall Pacaso.

Auf dem französischen Festland (ohne Mayotte) zählte das INSEE zum 1. Januar 2025 rund 38,4 Millionen Wohnungen, darunter 3,753 Millionen Zweitwohnungen und gelegentlich genutzte Wohnungen. Diese entsprechen 9,8 % des gesamten Wohnungsbestands.

Dieser Prozentsatz ist seit mehreren Jahren relativ stabil, verschleiert aber sehr starke territoriale Unterschiede.

Zweitwohnungen sind besonders in touristischen Gebieten verbreitet, sowohl an der Küste als auch in den Bergen. Dieses Phänomen ist eng mit derTourismuswirtschaft, den Immobilienpreisen, der Verfügbarkeit von dauerhaftem Wohnraum und der Tätigkeit lokaler Fachkräfte verknüpft.

In einigen Premium-Destinationen fungiert die Immobilienbranche sogar als ein Ökosystem mit Hotels, Restaurants, Privatstränden, Häfen, Luxusgeschäften und Concierge-Services.

Wir haben diese Logik in unserem Bericht über Luxusinvestitionen in Badeorten.

Teileigentum spiegelt ein neues Luxuskonzept wider

Lange Zeit basierte das Prestige von Immobilien auf einer einfachen Idee: Besitz. Ein Hauptwohnsitz. Dann ein Landhaus. Eine Villa am Meer. Vielleicht ein Chalet in den Bergen. Die neue Generation von Immobiliendienstleistungen verfolgt eine andere Logik: weniger besitzen, um den vorhandenen Besitz effektiver zu nutzen.

Diese Entwicklung bedeutet nicht, dass traditionelle Kaufformen verschwinden werden. Im absoluten Luxussegment bleibt exklusives Eigentum selbstverständlich weiterhin mit Vertraulichkeit, Nutzungsfreiheit und Vererbung verbunden.

Bruchteilseigentum erfüllt ein anderes Bedürfnis: den Zugang zu einem höheren Maß an Eigentum bei gleichzeitiger Begrenzung des gebundenen Kapitals und einiger Managementbeschränkungen.

Im Luxussektor lautet die Frage dann weniger „Wie viele Quadratmeter besitzen Sie?“ als vielmehr „Welches Erlebnis haben Sie, wenn Sie in Ihrer Residenz wohnen?“.

Diese Suche nach einem Wert, der über den einfachen Grundstückspreis hinausgeht, deckt sich auch mit dem Ansatz, den wir in unserem Artikel über Patrice Besse und historische Immobilien.

Pacaso ist nicht einfach nur ein Timesharing-Anbieter: ein wichtiger Unterschied

Die Terminologie erfordert jedoch Vorsicht.

Bruchteilseigentum, Miteigentum, Teileigentum, SCI, Timesharing und Timeshare bezeichnen nicht zwangsläufig dieselbe Rechtsform. Pacaso zeigt in seinem Modell für amerikanische Hausbesitzer, dass der Käufer einen Anteil an einer objektbezogenen LLC, die selbst Eigentümerin der Immobilie ist. Jeder Eigentümer kann zudem den Verkauf und den Preis seines Anteils kontrollieren. Dieses Modell sollte daher nicht einfach auf französisches Recht übertragen werden.

In Frankreich definiert die DGCCRF (Generaldirektion für Wettbewerbspolitik, Verbraucherschutz und Betrugsbekämpfung) Timesharing als einen Mechanismus, der auf dem Erwerb von Anteilen basiert und das Recht einräumt, die Immobilie für eine oder mehrere Wochen pro Jahr zu nutzen. Für diese Vertragsart gelten spezielle Vorschriften. Auch das Miteigentum an Immobilien unterliegt in Frankreich eigenen Regelungen. Service-Public.fr weist darauf hin, dass bei einer gemeinsam gehaltenen Immobilie jeder Miteigentümer entsprechend seinen Eigentumsanteilen für seinen Anteil an der Grundsteuer verantwortlich ist.

Die internationale Expansion von Pacaso erfordert daher zwangsläufig die Anpassung an die jeweiligen immobilien-, steuer- und vertragsrechtlichen Bestimmungen der einzelnen Länder. Für einen Käufer bleibt die genaue rechtliche Natur der Beteiligung ein Punkt, der vor jeder Transaktion geprüft werden muss.

Internationalisierung, eine echte Herausforderung für Pacaso

Der Verkauf von Ferienhäusern in mehreren Ländern erscheint einer internationalen Kundschaft selbstverständlich. Hinter diesem scheinbar einfachen Geschäftsmodell verbirgt sich jedoch erhebliche Komplexität. Jeder Markt hat seine eigenen Regeln in Bezug auf:

• Immobilienerwerb;
• Hafteinrichtungen;
• Besteuerung;
• die Finanzierung;
• lokale Gebühren;
• Grunderwerbsteuer;
• Wiederverkauf;
• Kurzzeitvermietungen;
• Meldepflichten;
• Verbraucherschutz.

Darüber hinaus gibt es Kriterien, die schwieriger zu formalisieren sind: kulturelle Gepflogenheiten, Erwartungen an den Service und die lokale Wahrnehmung von Zweitwohnungen.

Ein Modell, das an einem Ort vollkommen akzeptiert wird, kann in einer Gemeinde, in der der dauerhafte Wohnraum bereits unter Druck steht, heftigere Debatten auslösen.

Echte internationale Expertise besteht daher nicht darin, ein amerikanisches Modell in mehreren Hauptstädten zu kopieren. Sie besteht vielmehr darin, das Markenversprechen und gleichzeitig dessen Umsetzung anzupassen.

Technologie als unsichtbarer Concierge

PropTech verspricht seit Langem, Immobilientransaktionen zu vereinfachen. Pacaso geht noch einen Schritt weiter, indem es Technologie im gesamten Lebenszyklus einer Immobilie einsetzt. Buchungen, Verfügbarkeitskalender, Kommunikation zwischen Eigentümern, Objektüberwachung und Servicemanagement lassen sich digital zentralisieren.

Das eigentliche Ziel ist jedoch nicht die Vervielfachung der Schnittstellen. Im Luxussegment ist die beste Technologie oft die, die unbemerkt bleibt. Hausbesitzer wollen sich nicht mit den technischen Details eines gemeinsam genutzten Kalenders auseinandersetzen. Sie wollen wissen, wann sie kommen können. Sie wollen nicht jeden Wartungsvorgang überwachen. Sie wollen in ein makellos sauberes Zuhause zurückkehren. Sie wollen nicht eine Kette von Dienstleistern koordinieren. Sie erwarten ein reibungsloses Erlebnis. Genau hier erweist sich David Kallerys Expertise im Gastgewerbe und bei Mitgliedschaftsmodellen als unschätzbar wertvoll.

Einschränkungen des Modells, die nicht ignoriert werden sollten

Bruchteilseigentum hat jedoch seine Nachteile.

Eine Nutzungsfreiheit, die notwendigerweise reguliert wird

Mehrere Eigentümer können nicht gleichzeitig dasselbe Haus bewohnen. Daher ist die Qualität des Buchungssystems von entscheidender Bedeutung, insbesondere während der Schulferien und in der Hochsaison.

Eine zu untersuchende Kostenstruktur

Der Preis einer Beteiligung entspricht nicht einfach einem Bruchteil des Bruttowertes der Immobilie. Pacaso stellt klar, dass der Anteilspreis auch verschiedene Elemente des angebotenen Erlebnisses umfasst, darunter Design, Einrichtung, rechtliche Aspekte und die Umsetzung von Dienstleistungen. Der Käufer sollte daher die Gesamtkosten des Besitzes mit denen anderer Immobilien- oder Hotellösungen vergleichen.

Eine andere Art von Liquidität als bei einem traditionellen Immobilienvermögen

Eine Investition in ein speziell dafür vorgesehenes Objekt bietet in einem gesättigten Immobilienmarkt nicht zwangsläufig dieselbe Liquidität wie eine herkömmliche Wohnung. Obwohl Pacaso es Eigentümern ermöglicht, den Wiederverkaufspreis ihrer Investition selbst festzulegen, hängen Zeitrahmen und endgültiger Wert weiterhin von der Nachfrage ab.

Lokale Akzeptanz muss aufgebaut werden

Schließlich sind Zweitwohnungen in vielen Touristengebieten zu einem politischen Thema geworden. Das Wachstum eines Unternehmens wie Pacaso wird daher auch davon abhängen, ob es in der Lage ist, mit den Destinationen, in denen es sich etabliert, in Dialog zu treten.

Kann David Kallery Pacaso zu einer globalen Luxuswohnmarke machen?

Das ist vermutlich die eigentliche Frage hinter dieser Ernennung. Pacaso hat bereits ein erkennbares Konzept: die Kombination von Luxusimmobilien, Wohneigentum in Teilbesitz, Technologie und professionellem Management. Der nächste Schritt besteht darin, dieses Konzept in ein so stimmiges Erlebnis zu verwandeln, dass es sich zu einer wirklich internationalen Marke entwickeln kann.

Die Herausforderung ähnelt derjenigen großer Hotelketten. Ein Pariser Palast, ein Mittelmeerresort und eine Berghütte können grundverschieden sein. Dennoch muss eine herausragende Hotelmarke in jedem dieser Bereiche durch ihre Liebe zum Detail und ihren erstklassigen Service erkennbar sein. Pacaso muss im Wohnimmobilienbereich die gleiche Balance finden: Qualität standardisieren, ohne die Wohnungen zu vereinheitlichen.

Pacaso verbindet PropTech, Luxusimmobilien und Gastgewerbe

Die Ernennung von David Kallery zum Präsidenten von Pacaso am 9. September 2025 markiert daher mehr als nur einen Führungswechsel. Sie verdeutlicht die Entwicklung eines Sektors, in dem die Grenzen zwischen Zweitwohnungen, Luxusimmobilien, Technologie und Gastgewerbe zunehmend verschwimmen.

Das Ferienhaus der Zukunft könnte sich daher weniger durch exklusives Eigentum als vielmehr durch die Qualität seiner Nutzung definieren: schöne Architektur, seltene Lage, professionelles Management, erstklassiger Service und ein unauffälliges digitales Erlebnis.

Pacaso gehörte zu den sichtbarsten Akteuren dieser Transformation. Mit David Kallery will das Unternehmen nun beweisen, dass sein Modell auch international funktionieren kann, ohne das zu verlieren, was eine repräsentative Residenz wertvoll macht: das Gefühl, sich wirklich zu Hause zu fühlen.

Hauptquelle

• Pacaso – „ Pacaso ernennt David Kallery zum Präsidenten, um das globale Wachstum zu beschleunigen“, offizielle Bekanntmachung vom September 2025.

Offizielle französische Quellen

1. INSEE – Wohnungsbestand zum 1. Januar 2025
2. Generaldirektion Wettbewerb, Verbraucherschutz und Betrugsbekämpfung – Timesharing-Immobilien
3. Service-Public.fr – Grundsteuer bei Miteigentum

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